Proprietar, dar cu un împrumut de 25-30 de ani la bănci, sau bani lunar dați pe chirie? Aceasta este întrebarea cu care se confruntă majoritatea tinerilor care își doresc să se mute într-o locuință a lor.
Rata unui credit ipotecar cu dobândă fixă poate fi sub 1.700 de lei, în cazul unui credit de aproximativ 51.000 de euro, iar ca să locuiești într-un oraș cum e Buzăul, ai nevoie de cel puțin 1.200 lei pe lună pentru chiria unui apartament cu două camere, conform datelor analizate de pe platforme de specialitate. Dincolo de aceste exemple de costuri, trebuie avute în vedere și costurile inițiale pentru achiziția unei locuințe, nivelul tău de salarizare și perspectivele pe termen lung.
Reprezentanții agenției Blitz Imobiliare spun că un nivel al chiriei comparabil cu cel al ratei la bancă este tocmai principalul motiv pentru care cei mai mulți chiriași vor să devină proprietari, motiv pentru care au adus și un scenariu de calcul pentru cele două opțiuni. „Cel mai bun moment să cumperi este acela când îți permiți”, sintetizează Daniel Crainic, director de marketing la platforma Imobiliare.ro. Presupunând însă că îți permiți să cumperi acum, dar încă eziți, ce factori ar trebui să iei în calcul? Specialiștii din piața imobiliară prezintă o serie de elemente de care trebuie să ții cont atunci când vrei să decizi dacă e mai convenabil să stai în chirie sau să îți cumperi propria locuință, într-un context de inflație, prețuri mari la apartamente, chirii ridicate, costuri de creditare în creștere, scăderi de venituri și, în general, dificultăți financiare.
„Majoritatea achizițiilor de locuințe sunt făcute de către tineri, conform dezvoltatorilor, fiind vorba în principal de tineri cu vârste cuprinse între 25 și 35 de ani, care se mută din orașele mai mici sau din zona rurală către orașele mari, își întemeiază o familie sau tocmai au obținut un loc de muncă mai bine remunerat. Atunci când vrei să-ți cumperi o casă, trebuie să ții cont de prețul apartamentelor de vânzare, raportată la prețul chiriei în care stai”, spun agenții de la Blitz Imobiliare, care au realizat câteva calcule pentru o posibilă comparație a opțiunilor.
Scenariul realizat de OPINIA ia în calcul un apartament cu două camere, în centrul Buzăului, unde chiria este de 300 euro/lună (1.500 lei). Câți bani ar trebui să scoată din buzunar un buzoian pentru a deveni proprietarul unui apartament și cu cât ar crește cheltuielile în primul an? „Trebuie să iei în calcul avansul la creditul imobiliar, costul renovării, dacă achiziționezi un apartament mai vechi, costul finanțării (rate, asigurări, comision de acordare), precum și toate cheltuielile ce derivă din statul de proprietar – cheltuieli notariale, comisionul agentului, impozitul pe proprietate, fondul de rulment”, notează analiza.
În ceea ce privește opțiunea achiziției, calculul vizează un apartament cu un preț de aproximativ 60.000 de euro (două camere, în centru), iar costul finanțării (rata bancară) în primul an ar fi de 1.758 lei/lună în cazul unui credit pe o perioadă de 30 de ani, cu o dobândă variabilă. Dacă ar fi să luăm în calcul un credit pe aceeași durată, dar cu o dobândă fixă pentru primii cincin ani, rata ar fi mai mare, respectiv 2.752 lei, cu o dobândă fixă de 10 la sută, urmând ca după cinci ani dobând să fie variabilă (IRCC +2,5 la sută). Dar, în cazul unei rate fixe pentru o perioadă de cinci ani, un client trebuie să ofere un avans de 15 la sută din valoarea apartamentului. În cazul exemplului nostrum, suma ar fi de 9.000 euro.
Dar, la prețul de achiziție buzoienii mai adaugă cheltuielile inițiale legate de achiziția locuinței, respectiv avansul – minim 3.000 euro, taxele notariale – aprox. 1.000 lei, intabulare – 470 lei, evaluarea proprietății – 450 de lei.
Specialiștii recomandă pentru perioada următoare optarea pentru rată fixă și nu rata variabilă, pentru a te proteja de creșterea galopantă a indicelor de la baza ratelor dobânzilor, IRCC (indicele de referință pentru creditele consumatorilor) și ROBOR. Având în vedere estimările care vin din piața imobiliară este recomandat ca persoanele care stau în chirie să își achiziționeze un apartament pentru a nu irosi banii pe care îi alocă chiriei lunare, pentru a plăti doar locul în care stau. În schimb, rata pe care o alocă apartamentului este o sumă lunară similar cu cea pe care o plătește pentru chirie, diferența fiind că, la final, rămâne cu casa.
„Deși costurile achiziției unei locuințe sunt mai mari, în general banii pe care îi dai pe chirie sunt considerați o cheltuială pură, deoarece atunci când stai cu chirie plătești locul în care stai, iar apoi părăsești locuința. De banii respectivi îți poți lua un credit imobiliar, deoarece ratele sunt la un nivel similar cu chiria pe care o plătești lunar, însă la final, rămâi și cu casa. Un nivel al chiriei comparabil cu cel al ratei la bancă este principalul motiv pentru care cei mai mulți chiriași vor să devină proprietari. Totuși, ține cont că, în plus, vei avea nevoie de acea primă investiție legată de achiziția locuinței, care se va amortiza într-o perioadă mai lungă de timp”, spun reprezentanții Blitz.
În cel de-al doilea trimestru al anului în curs, proprietățile rezidențiale din România s-au apreciat cu 4,6 la sută față de cele trei luni anterioare, ajungând la un ritm de creștere anual de 14.3 la sută, arată cea mai recentă analiză a portalului Imobiliare.ro. Cererea pentru proprietăți rezidențiale de închiriat e la un nivel ridicat, în toate marile orașe din țară.
Creditele cu dobândă fixă, cea mai bună soluție
Creditele cu dobândă fixă sunt cea mai bună soluție pentru românii ale căror rate s-au majorat, pe fondul creșterii indicelui ROBOR la trei luni, ce intră în componența creditelor cu dobândă variabilă în lei contractate înainte de mai 2019, sublinia o analiză de luna trecută a comparatorului de credite FinZoom. De exemplu, pentru un credit ipotecar de 250.000 lei pe 30 ani, cu dobândă de 11,06 la sută: (ROBOR 3M: 7,56 la sută – 26 iulie 2022 + 3,50 la sută), rata a ajuns în iulie la 2.392 lei (mai mare cu 1.049 lei față de anul trecut). În schimb, rata unui ipotecar cu dobândă fixă rata este mai mică cu aproximativ 870 lei.
Chiar și așa, cu toate scumpirile din acest an, românii evită să mai facă achiziții pe termen lung. Potrivit unui studiu Colliers, realizat în luna iunie a acestui an, în ultimii doi ani, apartamentele noi au devenit din ce în ce mai inaccesibile pentru români. Cel mai rău este în Cluj-Napoca, unde o locuință poate fi cumpărată „cu banii jos” din salariile medii pe economie adunate pe parcursul a 12 ani și jumătate. În București și Timișoara este nevoie de opt ani. În Buzău, o persoană care are salariul de 2.200 lei net (fără să mai facă altă cheltuială), își poate achiziționa un apartament cu două camere la suma de 60.000 de euro, după economii de 12 ani.
